Cessione della nuda proprietà: scelta lungimirante ma qualche attenzione

La donazione della nuda proprietà: perché?

Si può ritenere che sia ormai esperienza consolidata, nella prassi notarile, la stipula di donazioni della nuda proprietà di immobili con riserva, in favore del donante, del diritto di usufrutto vitalizio.

Si pensi al caso frequente di chi decide di donare la propria casa di abitazione ai suoi figli, riservando per sé (ed eventualmente, dopo di sé, in favore di altra persona, ad esempio il coniuge) il diritto di usufruire della casa fino alla sua morte. In tal caso, i beneficiari del trasferimento acquistano la nuda proprietà dell’immobile e il genitore conserva il diritto di viverci o di incassare gli eventuali canoni di locazione. Le motivazioni pratiche di questa scelta sono spesso legate all’esigenza di programmare gli effetti della futura successione, al fine di trasferire, in modo graduale, il patrimonio familiare ai propri discendenti o comunque alle persone individuate dal donante, quando questi è ancora in vita, con la funzione di semplificare la successione futura, riducendone sensibilmente l’impatto fiscale, nonché di evitare o di limitare dispute tra i futuri eredi. 

Il risparmio fiscale 

Pertanto, l’anticipazione del momento “traslativo” consente di tassare il trasferimento immobiliare sul valore della sola nuda proprietà, molto più basso rispetto al valore della piena proprietà, sul quale si pagherebbero le imposte in sede di futura successione del donante (ad esempio, un donante di 70 anni, riservandosi l’usufrutto, fa risparmiare al donatario il 40% di imposte rispetto a quanto si pagherebbe in sede di successione). Inoltre, operare da subito con il trasferimento della nuda proprietà pone al riparo da eventuali future modifiche peggiorative delle norme fiscali in materia di successioni.

Inoltre, per i “grandi patrimoni”, una donazione in favore dei propri discendenti consente di “duplicare” la franchigia (oggi pari a un milione di euro per ciascun figlio) in sede di successione, con la franchigia (sempre di un milione di euro) in sede di donazione. Il donatario, inoltre, se acquista in nuda proprietà l’immobile prima di acquistare, a titolo oneroso, la piena proprietà di un’altra casa, potrà cumulare i c.d. benefici “prima casa” in sede di donazione, con i benefici prima casa in sede di futura compravendita (e mutuo). 

La semplificazione delle donazioni

In ultimo, dal 18 dicembre 2025, con la conversione in legge del DDL Semplificazioni, la donazione non rappresenta più un “rischio” per il futuro acquirente e per la banca che dovrà finanziarne il futuro acquisto, poiché eventuali liti ereditarie tra il donatario e i legittimari (coniuge e figli) del donante non possono più pregiudicare gli acquirenti degli immobili a suo tempo donati. Ciò ha comportato una notevole semplificazione per la futura “circolazione” giuridica dei beni di provenienza donativa, e ha fatto altresì venir meno le remore alla donazione del bene. 

La vendita della nuda proprietà: opportunità o rischio?

Nella diversa ipotesi in cui non vi siano futuri eredi da beneficiare o comunque il proprietario abbia la necessità economica di “monetizzare” l’immobile in cui vive, senza doversene privare, la vendita della nuda proprietà rappresenta una prospettiva interessante per entrambe le parti della vendita.

Le opportunità

Si può affermare che, se l’acquisto di una casa in nuda proprietà non è sicuramente la scelta propria di chi cerca un immobile da abitare nell’immediato, può rivelarsi un’opportunità di investimento interessante nel lungo termine. Molto spesso, infatti, il prezzo di vendita della nuda proprietà è assai inferiore rispetto al valore di mercato dell’immobile, poiché il compratore non avrà il pieno godimento e utilizzo dell’abitazione fino al termine dell’usufrutto, e perché non vi è in genere la materiale possibilità, per l’acquirente, di ricorrere a un mutuo, stante l’impossibilità pratica di concedere alla banca l’ipoteca sull’usufrutto riservato dal cedente. 

Chi vende, d’altra parte, ha la possibilità di ottenere una liquidità immediata, pur mantenendo il diritto di godere dell’immobile o locarlo, fino alla scadenza concordata. 

I rischi fiscali per il venditore

Tuttavia, la somma incassata da colui che vende il diritto di nuda proprietà e che riserva per sé il diritto di usufrutto, è sempre soggetta al pagamento dell’imposta diretta IRPEF.

Dal 1°gennaio 2024, la Legge di Bilancio 2024 ha esteso tale gravoso (e spesso ignorato) regime fiscale anche alla costituzione degli altri diritti reali di godimento (ad esempio: diritto di superficie, a cui spesso si ricorre per le operazioni immobiliari in materia di impianti di energia rinnovabile o stazioni radio base per le telecomunicazioni).

Una buona notizia

All’indomani di una preoccupante interpretazione della nuova norma da parte dell’Amministrazione Finanziaria, la Legge 30 Luglio 2025 n.108 ha chiarito, grazie a una rilevante interpretazione autentica (peraltro in linea con la prevalente dottrina notarile), che non si genera alcun “reddito diverso” a carico di chi cede la piena proprietà di un immobile a due distinti soggetti che acquistino, ad esempio, uno la nuda proprietà e l’altro il diritto di usufrutto. In sostanza, il prezzo diventa tassabile ai fini IRPEF solo se il disponente mantiene un diritto reale sul bene immobile, escludendosi pertanto la tassazione in caso di cessione contestuale e integrale della piena proprietà a due soggetti distinti.

Pertanto, solo se il cedente mantiene un diritto reale sul bene, la costituzione del diritto reale minore viene tassata ai fini IRPEF, quale reddito diverso.

Conclusioni

Tale mutato quadro normativo, oltre a rendere più sicure e serene le operazioni immobiliari, apre importanti prospettive, percorribili in caso di necessità di vendita del diritto di nuda proprietà o altro diritto reale limitato. 

Si può far riferimento al caso in cui il proprietario, con un unico atto, doni al proprio coniuge il diritto di usufrutto e venda al terzo il diritto di nuda proprietà; in tale ipotesi, per effetto della novella legislativa, il prezzo della vendita della nuda proprietà non sarebbe soggetto al pagamento dell’IRPEF, in quanto il cedente si è spogliato contestualmente e integralmente di ogni diritto reale sul bene.

Un’ottima notizia per il mercato immobiliare italiano e per tutti gli operatori che vi operano.