Conformità urbanistica e catastale immobiliare: facciamo chiarezza

Da “giovane” notaio, vorrei condividere con voi la mia esperienza di lavoro quotidiano, maturata gomito a gomito con i professionisti che frequentano gli studi notarili con costanza, ma anche con le persone che ci si ritrovano quelle poche volte che servono per certificare i momenti più importanti della propria vita.

Di tanta confusione che ho visto fare, la più gravosa di conseguenze mi pare essere quella che riguarda il tema della conformità catastale e urbanistica immobiliare. Sicuramente complice una disciplina che si è stratificata nel corso dei decenni e mai veramente riorganizzata dal legislatore, chi si approccia a trasferire un bene immobile difficilmente ha le idee chiare su cosa sia la conformità catastale e urbanistica, su chi possa attestarla e sulle conseguenze che potrebbero seguire a un mancato corretto accertamento della stessa.

Perché verificare la conformità catastale e urbanistica di un immobile?

Assumiamo una responsabilità personale. Quando andiamo a trasferire una proprietà immobiliare, o più precisamente a disporre di diritti reali su edifici per atto tra vivi, dichiariamo (obbligati dalla legge) che lo stato di fatto dell’immobile è conforme alla planimetria depositata in catasto e alle pratiche urbanistiche presentate in Comune. Rendiamo queste dichiarazioni in un atto notarile, spesso quale dichiarazione sostitutiva di atto notorio, con tutte le conseguenze del caso sotto l’aspetto della responsabilità personale. 

L’assunzione di questa responsabilità basterebbe da sola a giustificare la necessità di accertarci della conformità catastale e urbanistica del nostro immobile. Si consideri inoltre che sia per essere certi che il nostro immobile sia commerciabile, sia per determinare il prezzo di vendita correttamente, dovremo essere a conoscenza delle eventuali difformità che lo colpiscono; tra l’altro, essendo a conoscenza di eventuali difformità, potremo valutare anche se promettere in vendita l’immobile ad acquirenti che hanno la necessità di accedere a un mutuo per perfezionare l’acquisto, poiché per concedere il finanziamento la banca verifica, tramite il perito, che il valore dell’immobile sia congruo rispetto al prezzo, ben tenute in considerazione le eventuali difformità dello stesso.

Cosa dovremmo verificare in concreto?

La verifica deve riguardare sia lo stato di fatto dell’immobile, il cui diritto viene trasferito, sia che lo stesso sia conforme alla planimetria depositata in catasto e allo stato autorizzato in Comune.

Abbiamo pertanto:

- uno stato di fatto, ovvero la situazione in cui si trova davvero l’immobile, inteso come posizionamento di muri, pareti, porte e finestre, ecc.;

- una rappresentazione grafica, ovvero il disegno dell’immobile che deve essere depositato in catasto;

- uno stato autorizzato, cioè un progetto presentato e approvato dal Comune per autorizzarci a costruire o modificare l’immobile.

Quando questi tre aspetti sono tutti tra loro coerenti, abbiamo la conformità urbanistica e catastale dell’immobile. 

Perché dovremmo occuparci con attenzione di questa verifica?

Perché il nostro ordinamento, pur imponendo che ogni costruzione effettuata e ogni modifica di rilievo agli edifici debba essere autorizzata (o quanto meno comunicata) all’autorità competente, non riesce a garantire un capillare controllo dell’attività privata sul territorio; allora, accanto alle sanzioni di carattere amministrativo e penale, ha introdotto la sanzione dell’incommerciabilità dell’immobile. L’immobile radicalmente abusivo, e quindi costruito in completa difformità o in assenza di una pratica urbanistica, non può essere oggetto di trasferimento e ove lo sia, l’atto notarile è nullo, e il trasferimento si ha come mai posto in essere, salvo naturalmente il risarcimento di ogni danno ulteriore.

Certamente non ogni abuso rende incommerciabile l’immobile, tuttavia non solo gli abusi di cui abbiamo parlato poc’anzi dovrebbero destare il nostro interesse. Le difformità minori, quindi quelle che non riguardano l’assenza o la totale difformità dal titolo urbanistico di riferimento, non saranno sanzionate con la nullità dell’atto, ben potendosi trasferire il bene, ma ne comportano un minor valore commerciale, e potrebbero escludere il bene da quelli ammessi alla garanzia per il rilascio di un mutuo.

Sarà bene quindi avere esatta contezza della conformità o meno del nostro immobile prima di proporlo in vendita, perché se la difformità dovesse emergere in un momento successivo alla cristallizzazione dell’accordo si potrebbe chiaramente generare un contenzioso tra parte venditrice e parte acquirente.

Si pensi al caso, quanto mai frequente almeno sulla piazza di Milano, dei piccoli monolocali soppalcati: considerato il soppalco regolarmente autorizzato, l’appartamento viene venduto di una certa estensione e con tale caratteristica, che sicuramente incide aumentando il prezzo di vendita. Se poi si venisse ad accertare che lo stesso soppalco non è mai stato autorizzato, il venditore si ritroverà con una richiesta di riduzione del prezzo di trasferimento o di restituzione di parte di quanto già versato, se non proprio di risoluzione del contratto. L’acquirente si ritroverà invece con un immobile privo di una porzione su cui aveva fatto affidamento per organizzare i suoi spazi, e per la quale ha stato affrontato un esborso, magari dovendo anche render conto a un istituto di credito.

Ecco. Non sembra così semplice verificare tra carte e norme la conformità dell’immobile. 

Come si deve procedere in concreto?

“Consapevolezza” è la parola d’ordine per non ritrovarsi in situazioni scomode. 

Consapevolezza innanzitutto di quanto è complessa la materia: rivolgetevi a un tecnico (geometra o architetto) che possa attestarvi la conformità catastale e urbanistica prima di mettere in vendita il vostro immobile, così da essere certi della trasferibilità dello stesso e della presenza di eventuali abusi minori che possano influenzarne il valore. Questo richiede sicuramente un investimento iniziale di tempo e denaro, ma le conseguenze di una superficialità su questo punto, come abbiamo visto, potrebbero essere nefaste.

Consapevolezza del ruolo del notaio: il notaio chiede che gli venga fornita la documentazione urbanistica presente; egli è un professionista competente a comprendere quali variazioni catastali debbano essere sostenute da una pratica urbanistica, e può rilevare una serie di difformità dai documenti forniti, ma non viene a controllare lo stato di fatto dell’immobile, quindi il suo accertamento presenta sempre un limite. 

Consapevolezza che la normativa si è evoluta nel corso degli anni e quello che è già stato trasferito a più soggetti, con più atti, non è necessariamente da ritenersi conforme, e che la conoscenza dei “difetti” del nostro immobile rappresenta l’unico strumento per garantire la correttezza nelle contrattazioni tra venditore e acquirente, non potendo certo addursi la scusante dell’ignoranza della difformità per provare la buona fede nella trattativa.

L’invito, con cui concludo, è quello di non lasciarsi convincere da chi, con troppa superficialità e poche responsabilità in capo, cerca di spingere per un trasferimento immobiliare che non vi garantisca appieno, nella speranza di avervi aiutato a comprendere rischi e conseguenze della mancata conoscenza degli aspetti urbanistici e catastali del vostro immobile.